안녕하세요! 부동산 정책들이 많이 쏟아져 나오면서 양도소득세라고 많이 들어보셨을 겁니다. 오늘은 양도소득세가 무엇인지 기본적인 개념에 대해서 소개해드리겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세란
양도소득세란

부동산을 양도하면서 발생하는 양도차익에 대해서 부과하는 세금을 말합니다. 따라서 보통 투기가 성행할 우려가 있는 지역인 규제지역에서는 이 세금을 무겁게 부과하곤 합니다. 현재 부동산 투기를 줄이기 위해 많은 정책들이 있지만 그래도 투자를 통한 양도차익을 노리는 분들도 많이 있습니다. 물론 양도차익이 있기 위해서는 매입하고자 하는 부동산에 대해서 가격 상승 등이 가장 중요하겠지만 양도소득세를 얼마나 잘 이해하는지도 중요합니다.

양도소득세 계산

중요한 것은 양도소득을 계산하여 양도세 계산을 하는 방법입니다. 양도 소득은 필요한 각종 비용의 양도 가격에서 공제 된 금액입니다. 여기서 실제 거래 가격은 원칙적으로 적용되며 실제 거래 가격은 말 그대로 실제 거래 금액을 의미합니다. 다만 조세 부담 경감 목적을 확인하기 위하여 친척 및 기타 특수 관계인과의 거래에서 양도 가격이 현재 시장 가격보다 낮은 경우에는 시장 가격으로 양도 가격을 결정합니다

 

양도 소득세의 예상 신고 및 최종 신고가 제출되지 않은 경우에는 등기부에 기록 된 거래 가격을 실제 거래 가격으로 추정하여 계산합니다. 양도 가격이 항상 실제 거래 가격에 의해 결정되는 것은 아니기 때문에 위의 조건이 적용되는지 확인해야 합니다. 이전 가격을 결정한 후 구매 가격, 자본 지출 및 이전 비용을 포함하여 필요한 비용을 공제합니다. 여기에서 구매가는 실제 구매가이며 실제 구매가에는 구매가, 구매세, 등록 및 면허세, 중개 수수료, 현재 가치, 할인 차액, 부가가치세 등이 포함됩니다. 양도가액이 결정된 후 구매 가격, 자본 지출 및 이전 비용을 포함하여 필요한 비용이 공제받습니다. 여기에서 취득가액은 구매가, 구매세, 등록 및 라이선스 세, 중개 수수료, 현재 가치 할인 차액, 부가가치세 등을 포함하는 실제 구매 가격이기도 합니다.

 

자주 발생하는 상황은 아니지만 매도인과 매수인간에 불화가 발생하여 소송이 있었던 경우에는 그 소송비용과 화해비용 역시 취득가액에 가산하여 줍니다. 다만, 다른 소득계산에 있어서 이미 소송비용 등이 경비로 포함된 경우에는 세금의 이중부과를 방지하기 위하여 제외시켜 줍니다. 그리고 부동산 매입 시 할부로 구입하여 이자가 발생하는 경우에는 그 이자상당액도 취득가액에 포함시켜주며, 원래 납부하여야 하는 이자가 아닌 할부금 지급 지연으로 인하여 추가로 발생한 이자는 취득원가에 포함시키지 않습니다. 위와 같은 내용을 고려하여 취득가액을 산출한 뒤에는 자본적 지출액을 고려하여 필요경비에 포함시켜주어야 합니다. 자본적 지출액이란 자산의 내용연수를 연장시키기 위한 비용이나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 수선 비등을 포함하는 포괄적인 개념입니다.

 

예를 들면 거실을 방으로 변경하기 위한 공사라던지 발코니를 방으로 쓰기 위해 확장하는 등의 본래 용도를 변경하기 위한 개조가 이에 포함되며, 엘리베이터 또는 냉난방 장치의 설치 그리고 피난시설 등의 설치도 자본적 지출액에 포함됩니다. 마지막으로 필요경비에 포함되는 항목인 양도비용은 양도 직접비용과 간접비용으로 나뉘게 됩니다. 직접비용의 경우 말 그대로 양도를 함에 있어서 직접적으로 발생한 비용을 의미하는데, 여기에는 계약서 작성비용과 중개수수료, 공증비용, 인지대와 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등이 포함됩니다. 또한 많은 분들이 간과하시는 국민주택채권이나 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 손실인 매각차손 역시 양도 직접비용에 해당합니다. 하지만 이 경우는 금융기관에 양도하였을 때를 의미하며 금융기관 이외의 자에게 양도한 경우에는 그 손실 전액을 양도비용으로 인정해주지는 않고, 양도한 날짜에 만약 금융기관에 양도했을 경우 발생할 손실만큼을 계산하여 그에 해당하는 금액만큼만 양도비용으로서 인정해 줍니다.

 

그 외에도 광고비나, 컨설팅비 그리고 접대비등의 양도와 직접적으로 관련이 있지 않은 양도 간접비용들은 양도비용으로서 인정하지 않기 때문에 필요경비에 산입 하여서는 안됩니다. 위와같은 자본적 지출과 양도직접비용에 대한 자료들은 반드시 본인이 보관하고 있어야 필요경비에 산입하여 양도소득세를 조금이라도 줄일 수 있습니다. 하지만 금융거래를 한 것이 입증만 된다면 증빙자료를 따로 보관하고 있지 않으셔도 됩니다.

마치며

실거래가로 양도소득세를 구할 때에는 위의 내용 이외에도 많은 참고사항들이 있지만 위와 같은 기본적인 사항들만 숙지하고 계셔도 본인의 양도가액이 어느 정도인지 추정하여 양도차익을 구한 뒤 세율을 적용시켜 납부하여야 할 세금을 파악하시는데 도움이 될 것입니다. 감사합니다.

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